Piaţa imobiliară din Timișoara nu va intra în criză în 2019. Care sunt argumentele specialiștilor

Speculatorii de pe piaţa imobiliară românească şi cea timişoreană, în particular, au parte de o veste proastă: nu vine prea curând criza imobiliară. Specialiștii în domeniu sunt de părere că toate condiţiile de pe piaţă contrazic aceste temeri, situația în anul de referinţă 2008 fiind total diferită. Preţurile proprietăţilor sunt la jumătate faţă de valoarea de atunci, salariile au crescut fiind chiar duble, sunt numeroase alte motive pentru care situaţia nu se aseamănă cu căderea pieţei în urmă cu zece ani.

Începând din 2014 piaţa imobiliară autohtonă este în continuă creştere, dar domeniul economic se caracterizează prin ciclicitate, deci ar trebui să urmeze o scădere. Cei de la imobiliare.ro spun, însă, că scăderea nu se va întâmpla acum. Datele analizate arată însă că actualul context de piață este semnificativ diferit față de cel din 2008. Un prim argument în acest sens este dat de faptul că prețurile locuințelor se situează, încă, la un nivel semnificativ mai scăzut decât cel din perioada de boom. Suma medie solicitată de către vânzătorii de apartamente (noi și vechi) din întreaga țară este cu aproape 40% mai mică decât cea consemnată în momentul de vârf al pieței. Astfel, un apartament poate fi achiziționat în momentul de față cu 1.242 euro pe metru pătrat (la finele lui noiembrie 2018), față de 2.058 euro/mp (în martie 2008).

Cu o singură excepție, marile orașe mai au (unele mult) de recuperat din declinul consemnat în perioada de recesiune. Cel mai recent raport realizat de Analize Imobiliare relevă că cea mai mare diferență de preț la 10 ani este valabilă, în continuare, chiar în cea mai mare piață imobiliară a țării, anume Bucureștiul – unde apartamentele erau, în trimestrul 3 2018, cu 35,9% mai ieftine decât în perioada similară din 2008.

Diferențe importante pot fi observate și în centre regionale precum Constanța (-25,9%), Brașov (-25,9%) și Iași (-21,7%). Un ecart de preț mai mic față de 2008, anume -5,5%, există Timișoara, în vreme ce Cluj-Napoca este singurul mare centru regional al țării în care apartamentele sunt mai scumpe acum decât în urmă cu zece ani – cu o diferență de 6,2% față de trimesrtul 3 2008.  În al doilea rând, este semnificativ faptul că, deși proprietățile rezidențiale continuă, per ansamblu, să se aprecieze, ritmul de creștere a prețurilor a încetinit totuși mult în 2018 – acesta situându-se, totodată, mult sub cel consemnat în perioada de boom. În cel de-al treilea trimestru al anului în curs, proprietățile rezidențiale din România s-au apreciat cu doar 0,7% față de cele trei luni anterioare (în scădere de la câte 1,4% în primele două trimestre).

Astfel, pe fondul majorărilor reduse de preț din 2018, media trimestrială a variațiilor de pe segmentul rezidențial se situează, după primele nouă luni din 2018, la un nivel de 1,16%, față de 2,2% în 2017 și, respectiv, 2,9% în 2016. Spre comparație, în perioada de dinaintea declanșăriicrizei imobiliare, marja trimestrială de creștere a prețurilor ajungea chiar să depășească pragul de 10% – valorile maxime au fost consemnate chiar în primul trimestru din 2018, când locuințele s-au scumpit cu 16%, dar și în T3 2006 (+13%), T2 2006 (+11,25) și T2 2007 (+10,58).

Un al treilea important aspect care face ca actualul context de piață să fie semnificativ diferit față de cel din 2008 este reprezentat de evoluția salariilor. Potrivit datelor centralizate de Institutul Național de Statistică (INS), salariul mediu net lunar pe economie s-a majorat cu aproape 140% în ultimii zece ani, de la 1.134 de lei în martie 2008, la 2.720 de lei în octombrie 2018. În condițiile în care proprietățile rezidențiale autohtone sunt evaluate, de cele mai multe ori, în euro, un posibil contraargument la creșterea salariilor ar fi, desigur, evoluția cursului valutar. De menționat este însă că, în condițiile în care euro a crescut, în acest răstimp, cu 25% (de la 3,7276 de lei la finele lui martie 2008, până la 4,6668 de lei la sfârșitul lui octombrie 2018), majorarea veniturilor este departe de a fi contracarată când vine vorba de achiziții imobiliare.