Modificările fiscale care intră în vigoare de la 1 ianuarie 2024 prevăd că pentru locuințele cu o valoare maximă de 600.000 lei (exclusiv TVA) și suprafața utilă de maxim 120 mp, inclusiv terenul pe care sunt amplasate, TVA-ul va crește de la 5% la 9%. Așadar cei care vor cumpăra un imobil 2024 nu vor mai beneficia de cota TVA 5% ci vor achita 9%. Și cota de 9% se aplică la achiziționarea unei singure locuințe, ce excede unei singure unități imobiliare va intra sub regimul normal de TVA 19%.
Creșterea de la 5% la 9% a TVA-ului înseamnă, de exemplu, 4000 Euro în plus în cazul unei locuințe de 100.000 Euro.
Legea prevede o singură excepție de la regula de mai sus, și anume: cei care au încheiat promisiuni de vânzare-cumpărare (antecontracte) în decursul anului 2023, cu livrarea locuinței în 2024, vor achita tot cota redusă de 5% la momentul livrării unității imobiliare, care trebuie să fie cel târziu până la 31.12.2024. În momentul livrării, unitatea imobiliară trebuie să fie locuibilă ca atare, adică să îndeplinească cumulativ următoarele condiții:
– acces liber individual la spaţiul locuibil, fără tulburarea posesiei şi a folosinţei exclusive a spaţiului deţinut de către o altă persoană sau familie;
– acces la energie electrică şi apă potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate şi a reziduurilor menajere;
– sunt formate cel puţin dintr-un spaţiu pentru odihnă, un spaţiu pentru pregătirea hranei şi un grup sanitar;
– finisajele exterioare includ cel puţin: acoperiş, dacă, în funcţie de tipul construcţiei, este prevăzut acest element constructiv, geamuri, uşă de/la intrare;
– finisajele interioare includ cel puţin: pereţi finisaţi cu vopsea, tapet, faianţă sau alte elemente utilizate pentru finisare, podele finisate cu gresie, parchet sau alte elemente utilizate pentru finisare, uşi interioare, în funcţie de proiect;
– instalaţii sanitare şi obiecte sanitare, respectiv vas WC, lavoar şi spălător cu cuvă, cu bateriile aferente;
– instalaţii electrice, inclusiv tablou, doze, întrerupătoare/comutatoare şi prize.
Se pune problema ce se întâmplă cu cei care au încheiat promisiuni de vânzare-cumpărare înainte de anul 2023 și unitățile imobiliare trebuie livrate în 2024, ce TVA vor achita? Sau cum pot cei care au în plan să achiziționeze anul viitor o locuință să beneficieze de cota redusă de 5%?
În acest context am discutat cu domnul avocat Alexandru Mușătoiu din Baroul Timiș (foto), avocat coordonator al Cabinetului de Avocat Timișoara cu același nume, care a indicat o soluție.
Potrivit acestuia, cei care au antecontracte încheiate înainte de 2023 și cei care vor achiziționa în 2024 fără a avea antecontracte încheiate în 2023, vor achita TVA-ul de 9%, însă există un remediu simplu la această situație.
„Legea prevede că vor beneficia de TVA 5% cei cărora li se livrează locuințele în 2024 dacă au încheiat în perioada 1 ianuarie-31 decembrie 2023 acte juridice între vii care au ca obiect plata în avans pentru achiziţionarea unei astfel de locuinţe. Păi faci exact ce zice legea să faci. Dacă ai încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, să zicem, în 2022 cu livrarea locuinței în 2024 și ai achitat deja avansul în 2022, închei acum până la sfârșitul lui 2023 un act adițional la acel antecontract prin care modifici avansul contractual și plătești o mică diferență în plus. Spre exemplu, dacă ai încheiat o promisiune pentru o locuință de 100.000 Euro și ai plătit în 2022 un avans de 20.000 Euro, închei un act adițional acum prin care stabilești avansul la 21.000 Euro și achiți diferența de 1.000 Euro. În felul acesta economisești 4.000 de Euro deoarece te încadrezi la excepția prevăzută de lege și vei plăti 5000 Euro TVA în loc de 9.000 Euro.
În ceea ce-i privește pe cei care deja știu că vor să achiziționeze o locuință în 2024, îi sfătuiesc să încheie un antecontract și să plătească un avans până la sfârșitul lui 2023. Nu contează suma. Unii ar zice că nu contează nici chiar ca plata să fie efectivă dar eu o recomand pentru că e o dovadă de bună-credință. În acest mod vor beneficia de TVA-ul redus de 5%. Iar dacă aș fi dezvoltator imobiliar, mi-aș invita clienții care se încadrează la acest TVA redus de 5% să încheiem acte adiționale până la sfârșitul anului deoarece ei sunt cei loviți. Consumatorii finali duc povara TVA-ului întotdeauna. Oricum nici dezvoltatorii nu o duc prea bine raportat la scumpirea materialelor de construcție și ultimele modificări fiscale” precizează avocatul Alexandru Mușătoiu.
Ca la orice modificare fiscală, probabil va exista o degringoladă inițială, controale, amenzi, caz în care sprijinul oferit de un avocat drept fiscal Timișoara poate deveni indispensabil.
